Divorciarme o separarme ¿qué pasa con la casa?

Domicilio familiar y divorcio

Domicilio familiar en divorcio y separación:

El domicilio conyugal es aquel en el que reside la familia de forma principal. Sin perjuicio de que se puedan tener más viviendas en uso o propiedad. Se entiende que la conyugal es aquella en la que mora la familia y desarrolla su vida cotidiana.

Es un concepto esencial en los procedimientos de derecho de familia, ya que suponen una ruptura sentimental y separación física que conlleva que cada uno de los cónyuges pasará a residir en domicilios distintos, separados e independientes.

La decisión de quién es el cónyuge al que se le atribuye el uso de la vivienda familiar y cuál es el que se marcha suele ser compleja y conflictiva, sobre todo en las viviendas de propiedad.

Atribución del uso y disfrute de la vivienda conyugal:

Qué dice la Ley en el derecho de uso de inmuebles en separaciones matrimoniales
Uso vivienda familiar

En los casos de divorcio sin hijos, ambos teóricamente tienen el mismo derecho a mantenerse en el uso de esta, debería atribuírsele al cónyuge más necesitado o con mejor derecho.

Mientras que, en el caso de procedimientos de divorcio con hijos, se entiende que, como norma general, se quedarán en el uso del domicilio conyugal los hijos comunes y el progenitor custodio.

Otra cuestión será la pelea de ambos progenitores por la custodia de los hijos, que desgraciadamente está condicionada por el interés de la correlativa atribución del uso del domicilio y los demás intereses.

El problema surge cuando no existe acuerdo y los cónyuges se preguntan a quién le corresponde según la ley.

Pues bien, la ley marca parámetros que deben interpretarse en cada caso, pero evidentemente no dice en el matrimonio concreto de Pablo y Marta a quién le corresponde, pues confluyen múltiples factores para tener en cuenta que hay que valorar de manera independiente caso por caso.

Divorcio o separación sin hijos:

Las reglas generales para la atribución del uso de la vivienda conyugal en los casos en los que no existen hijos comunes menores de edad o dependientes son las siguientes:

  1. Propietario o titular del derecho de posesión (por ejemplo, titular del contrato de alquiler).
  2. En caso de ser ambos, el cónyuge en peor situación, teniendo en cuenta las siguientes circunstancias:
    • Capacidad económica.
    • Expectativas profesionales.
    • Porcentaje de propiedad.
    • Apoyos o dependencias.
    • Capacidad para poder buscar una solución habitacional.

La mejor opción, si existe buena fe e interés en el beneficio común, es la de vender la vivienda o, en su defecto, alquilarla para cubrir con los gastos o la obtención de ingresos considerándolo una inversión conjunta, pues se trata de una solución inteligente de rentabilizar el patrimonio común.

Vivienda hipotecada:

vivienda hipotecada y divorcio
Vivienda hipotecada

Es recurrente el caso de un matrimonio que se quiere divorciar y se ha comprado una vivienda común a ambos cónyuges sobre la que aún pesa una hipoteca.

En ocasiones incluso la hipoteca tiene avales y garantías adicionales, como suelen ser los padres o hermanos de alguno de los cónyuges lo cual complica aún más la situación.

En estos casos lo ideal es salir de esa situación, pero los cónyuges no suelen ser conscientes de lo complicada que es. Las únicas soluciones definitivas son que la casa se la quede uno de los esposos o que se venda a un tercero.

Soluciones vivienda hipotecada:

Existen otras soluciones que no resuelven de manera definitiva la situación como alquilar el inmueble o acordar un determinado derecho de uso pero que en definitiva mantienen la propiedad común.

Si el inmueble es ganancial el proceso se denominará liquidación de sociedad de gananciales, mientras que si se trata de porcentajes de proindiviso (propiedad al 50% de cada esposo o cualquier otra proporción) por haberla comparado antes del matrimonio o en separación de bienes, se denominará extinción de condominio.

El gran error con viviendas hipotecadas:

El gran error es pensar que los esposos pueden disponer libremente del inmueble hipotecado, ya que no es así, pues tienen grandes limitaciones.

Pueden disponer de la propiedad pues es de ambos, pero no de la hipoteca; pues mientras esté pendiente de pago, para modificar la hipoteca necesitarán el visto bueno del banco hipotecante.

Para decirlo de una manera clara, los esposos podrán vender o comprar la casa como consideren oportuno, pero seguirá hipotecada hasta que no se pague dicha hipoteca o se llegue a un acuerdo con el banco.

Por tanto seguirán estando obligados al pago en los mismos términos en los que en su día se concertó el préstamo.

Derechos del banco hipotecante en casos de divorcio:

El banco no se divorcia ni tiene participación en el divorcio. El banco en su día dio un préstamo con la condición de mantener unas garantías que suelen ser ambos esposos y hasta que la hipoteca no se pague o se cambie con su visto bueno, los dos seguirán siendo responsables hipotecarios.

Si los cónyuges acuerdan que uno de ellos le compre la parte al otro deberían modificar la hipoteca. Pues, de no ser así, el cónyuge que compra se quedará con la totalidad de la propiedad —lo bueno—, pero en cambio la hipoteca —lo malo del inmueble—, seguirá siendo compartida y, en caso de impago, el banco reclamará la deuda a ambos hipotecados.

Además, hasta que se pague la hipoteca ambos constarán como obligados y tendrán menos opciones de recibir otros préstamos al constar que ya tienen un préstamo hipotecario pendiente de pago y por tanto no tener la misma capacidad económica y garantía de pago de otros créditos.

Divorciarme o separarme con casa hipotecada
Opciones vivienda hipotecada

Opciones y soluciones para piso o casa hipotecada:

¿Qué opciones tenemos? Voy a exponerlo de lo bueno a lo menos bueno:

Vender el inmueble a un tercero:

Vender el inmueble a un tercero: Si se vende el inmueble en un precio en el que se pueda dejar liquidada la hipoteca finalizará la propiedad y la hipoteca. Los cónyuges repartirán el beneficio o, en su caso, deuda que pueda haber llevado aparejada la venta y podrán empezar de cero.

Comprar y vender el porcentaje de propiedad entre cónyuges:

Que uno compre la parte del otro. Esta también es muy buena opción, pero tenemos el problema del préstamo que ya hemos indicado. En este momento tenemos tres opciones:

Pagar la hipoteca:

Que el cónyuge que compra pague la hipoteca, solicitando una nueva a su nombre o como considere oportuno, pero en cualquier caso liberando al cónyuge que vende.

Modificar la hipoteca:

Que modifique la hipoteca sacando de la misma al cónyuge que vende. Suena bien y fácil, pero por desgracia en la práctica no lo es. Lo primero que solicita un banco para soltar una garantía es coger otra. Si, por ejemplo, el cónyuge que vende su parte de propiedad tiene un sueldo de 1.000 euros, para sacarla de la hipoteca el banco suele pedir que se meta otra que tenga iguales o superiores ingresos, que gane 1 000 euros o más. El banco puede aceptar el cambio perfectamente, pero no pierde. Suele solicitar una garantía a cambio de otra y los gastos los deberá de sufragar la parte interesada, pudiendo ser perfectamente de 3 000 euros, que se podrán meter, si así lo acepta el banco, en la hipoteca modificada. Además, el banco suele aprovechar el momento para exigir ciertas condiciones: subir el tipo de interés, obligar a realizar seguros o tener tarjetas. El banco no perderá la ocasión para tratar de establecer unas condiciones que le sean aún más ventajosas.

Mantener la hipoteca:

Mantener la hipoteca tal cual está. Si se cambia la titularidad de la propiedad, que es lo bueno, pero se mantiene la hipoteca común, que es lo malo, la parte que vende estará aceptando unas condiciones injustas. En casos en los que exista una fuerte relación de confianza, el importe pendiente de pago de la hipoteca sea pequeño, o la persona que vende no se quiera pedir más adelante una nueva hipoteca (pues en el sistema constará la hipoteca anterior y tendrá mayores dificultades para que le den un crédito) podrá acordarse. Pero se trata de la peor de las posibilidades de transmisión. Además, precisamente por mantener la hipoteca, ante un hipotético incumplimiento de pago el cónyuge que ha vendido seguiría respondiendo con su patrimonio y podrá ser embargado. Una vez embargado podrá reclamar el perjuicio que se le haya causado al otro cónyuge, pero ya estamos ante procesos judiciales, lentitud burocrática e incertidumbre de cobro, pues tal vez el cónyuge que adquirió la vivienda y no pagó la hipoteca pueda ser insolvente y nunca se recuperen las cantidades embargadas.

Alquilar la propiedad o acuerdo de uso:

Otra posibilidad es alquilarlo o destinarlo a uso propio de uno de los esposos, o de ambos en diferentes momentos de tiempo acordando la administración y pago de las cargas del inmueble como corresponda, cada seis meses o un año cada uno, por ejemplo. Una verdadera bomba de relojería si no se usa el sentido común y el respeto. Es una solución positiva pero que no deja resuelta la situación pues se mantiene el uso común de la propiedad.

Impago de hipoteca y ejecución hipotecaria:

La peor situación de todas es cuando por la falta de entendimiento uno de los cónyuges opta por no pagar la hipoteca y acaban en un proceso de ejecución hipotecaria en el que no solo pierden la casa, sino que pueden quedar ambos con una gran deuda.

En este caso en vez de poner soluciones ambos optan por dejar de cumplir y mediar. En definitiva, acaban siendo ellos mismos y los suyos los mayores perjudicado.

Toda la ilusión y esfuerzo con la que en un matrimonio o pareja se puede comprar una casa puede acabar siendo una verdadera ruina para ambos e incluso para su familia.

Por ello, se debe ser muy consciente de que ambos se necesitan para gestionar la propiedad y los pagos para que se pueda resolver la situación favorablemente sacándole provecho económico o, al menos, perdiendo lo mínimo posible.

Ajuar familiar

Además de la atribución del uso y disfrute del domicilio familiar los cónyuges deberán de ponerse de acuerdo en la atribución del uso y disfrute del ajuar o, en su caso, el reparto y adjudicación de la propiedad de este.

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