¿Qué pasa si un heredero quiere vender?

Vender la parte de la propiedad heredada

«Sin un testamento, la propiedad suele pasar a los herederos con un título turbio», explica la científica del Servicio Forestal Cassandra Johnson Gaither. «Como cada heredero posee una participación proporcional en la propiedad, todos los herederos deben ponerse de acuerdo en las decisiones importantes que afectan a la tierra. Y con cada generación, el número de herederos puede crecer».

Dieciocho estados han promulgado la Ley de Partición Uniforme de los Bienes de los Herederos, cuyo objetivo es reducir las ventas de partición con fines de explotación, aunque no se sabe con certeza la eficacia de esta ley. En los estados que no han promulgado esta ley, puede ser más probable que las propiedades de los herederos se vendan por debajo del precio de mercado.

En 2014, Johnson Gaither y John Schelhas, investigadores de la Estación de Investigación del Sur de la agencia, comenzaron a trabajar con la Red de Silvicultura Sostenible y Retención de Tierras Afroamericanas. A través de una serie de entrevistas, se enteraron de que algunos propietarios forestales afroamericanos no estaban bien informados sobre los problemas de propiedad de los herederos o las oportunidades de gestión forestal. A menudo recibían un rendimiento financiero injustamente bajo de las cosechas de madera. Los afroamericanos pueden poseer una cantidad desproporcionadamente alta de propiedades de los herederos.

¿De cuánto tiempo dispone un albacea para vender una casa?

En primer lugar, si la propiedad es heredada, como cuando la deja un padre fallecido, no puede venderse de inmediato sin liquidar el patrimonio del difunto.    En Filipinas, ninguna propiedad dejada por una persona fallecida puede pasar a sus herederos a menos que se liquide el patrimonio del difunto, ya sea judicial o extrajudicialmente.    La herencia es el término colectivo que designa todas las propiedades y bienes dejados por una persona fallecida en el momento de su muerte.    La liquidación de la herencia suele consistir en identificar y reunir todas las propiedades y bienes que dejó el fallecido, pagar todas las deudas y obligaciones que pudiera tener el fallecido y distribuir las propiedades restantes entre los herederos legítimos.

En segundo lugar, una vez liquidada la herencia, cada heredero sólo tiene derecho a una parte de los bienes dejados por el fallecido, a menos que los demás herederos hayan renunciado o vendido sus partes a uno o algunos de sus coherederos.    Así pues, un heredero sólo puede vender su parte de los bienes heredados y las partes que se le transfieran, si es el caso.    Sin embargo, normalmente un comprador no querrá convertirse en copropietario con otras personas, por lo que lo más probable es que ofrezca comprar toda la propiedad.    En este caso, todos los herederos deben ponerse de acuerdo para vender sus respectivas partes y firmar una escritura de venta conjunta.

¿Todos los herederos tienen que estar de acuerdo con la venta de la propiedad filipina

(c) El tribunal ordenará que el fondo obtenido de la venta sea invertido por el fiduciario, en beneficio de las partes interesadas en el fideicomiso, en las inversiones autorizadas por la ley que realicen las cajas de ahorro de este estado que al tribunal le parezcan convenientes.

(c) El tribunal, después de la venta, determinará el valor de la tierra vendida, y del producto de la venta se pagará al propietario de la tierra el valor total de la misma según lo determine el tribunal. El resto del producto, tras el pago de los costes, se pagará al propietario del edificio.

(c) Si el tribunal desconoce los nombres o las residencias de cualquiera de las partes con derecho a participar en el fondo y no puede averiguarlo, dictará la orden relativa a la custodia o inversión de la parte de las partes desconocidas que considere razonable.

Art. 52-503. Partición o venta de la propiedad cuando el patrimonio está en proceso de liquidación. No se podrá realizar ninguna partición, ni venta en lugar de partición, de ningún bien, real o personal, que pertenezca en su totalidad a una sucesión en liquidación en cualquier tribunal testamentario hasta que la sucesión esté lista para su distribución.

Cómo limpiar la propiedad de los herederos

Pregunta: ¿Cuándo es necesaria la sucesión? Respuesta: Una pregunta frecuente que me hacen los agentes inmobiliarios y los herederos: «¿Es realmente necesaria la sucesión?» La razón por la que hacen esta pregunta al abogado sucesorio es porque han oído que una sucesión es muy cara y lleva mucho tiempo. ¿Cómo de caro y largo es? Si el valor bruto de una casa es de $500,000, entonces el costo total de la sucesión será de aproximadamente $29,000 y toma alrededor de un año completar el proceso de la corte testamentaria.

El Código Testamentario §10308 establece que todas las ventas de bienes inmuebles, ya sea por venta privada o subasta pública, se harán con la confirmación del tribunal, a menos que al representante personal se le haya otorgado plena autoridad en virtud de la Ley de Administración Independiente del Patrimonio (IAEA), como se indica en el Código Testamentario §10500 a 10538. La forma más común de vender bienes inmuebles en casos de sucesión es a través de agentes inmobiliarios.

El Código Testamentario §10538 permite al representante personal ejecutar un derecho exclusivo de venta de bienes inmuebles por un período de hasta 90 días y concede cada prórroga de 90 días pero sin exceder los 270 días (si es necesario). La mayoría de los REALTORS utilizarán el formulario de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California denominado «Acuerdo de venta de bienes raíces» (Anexo 1) como contrato inmobiliario para que lo firme el representante personal. Si su cliente es el cónyuge supérstite y los hijos adultos quieren vender la residencia principal, tenga en cuenta la propiedad testamentaria. El artículo 6521 del Código Testamentario podría impedir la venta de la residencia principal si el cónyuge superviviente o los hijos menores de edad solicitan al tribunal que necesitan la residencia principal para vivir. Aunque se venda el inmueble, es importante recordar que siempre hay que tener un seguro adecuado para el inmueble en todo momento hasta que se cierre la plica y los compradores tengan su propio seguro de hogar.